Réduction d’une plus-value immobilière

Le gérant d’une société qui vend un bien immobilier personnel peut-il majorer son prix d’acquisition des dépenses des travaux payés par sa société pour diminuer sa plus-value de cession imposable ?

Deux époux revendent une maison d’habitation. Ils ont ajouté au prix d’acquisition de la maison le montant des travaux pour réduire la plus-value de cession imposable  (CGI art.150 VB-II-4°). La déclaration de leurs revenus mentionnait, en conséquence, une moins-value de cession.

Après un contrôle sur pièces de leur déclaration de plus-value de cession, l’administration fiscale a rehaussé le montant de la plus-value imposable en remettant en cause les dépenses de travaux déduites par les époux au motif que ces correspondaient à des travaux non supportés par le vendeur mais par une société dont l’époux était le gérant. Les époux ont saisi le juge pour être déchargés de ce supplément d’imposition.

Rappel : Selon l’article 150 VB-II-4° du CGI , le prix d'acquisition d’un bien immobilier est majoré, pour leur montant réel et sur justificatifs, des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de 5 ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée.

Mais le contribuable souhaitant bénéficier d’un prix d’acquisition de son bien majoré du montant réel de ces dépenses de travaux pour réduire sa plus-value taxable doit pouvoir justifier de la nature précise des dépenses comptabilisées et du fait qu'il les a effectivement supportées, c'est-à-dire payées.

Les juges ayant rejeté la demande des époux, ils ont fait appel de ce jugement.

Les époux ont fait valoir, pour leur défense, que si les factures établies au nom de des époux  ont été acquittées par sa société dont l’époux est le gérant et donc débitées du compte bancaire de celle-ci, ces factures ont été passées en comptabilité au débit du compte courant d’associé du gérant. Donc, selon eux, ils avaient bien supporté et acquitté eux-mêmes ces dépenses de travaux.

Mais la Cour d’appel rejette également leur demande car les époux n’ont apporté aucun élément au soutien de leur affirmation. De telles factures ne peuvent pas suffire à établir que les vendeurs ont effectivement supporté ces dépenses remises en cause par l'administration pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, susceptibles d'être prises en compte pour la détermination de la plus-value qu'ils ont réalisée lors de la cession de l'immeuble concerné.

La Cour a constaté que les opérations de vérification de la comptabilité de la société ont démontré que les paiements enregistrés au crédit du compte «  Banque » ont été effectués par le débit des divers comptes «  Fournisseurs «  et non par le débit du « Compte courant d'associé ».

Donc, l'administration  était fondée à  remettre en cause, à raison de ces sommes, le bénéfice de la majoration du prix d’acquisition de leur bien immobilier lors de sa cession. 

Source : Cour administrative d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2018, n° 17BX03843

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