Revenus fonciers et travaux dissociables : il faut apprécier la nature des travaux étage par étage

Les travaux d’amélioration réalisés au rez-de-chaussée d’un immeuble peuvent être dissociés des travaux d’agrandissement réalisés à l’étage même s’ils aboutissent à l’agrandissement de la surface habitable totale du bâtiment.

Un couple, propriétaire d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments, réalise des travaux sur l’un d’eux entre 2012 et 2014. Ce bâtiment est désigné dans l’acte d’acquisition comme comportant quatre pièces au rez-de-chaussée et un grenier à l’étage. Les travaux réalisés ont consisté en des travaux de ravalement de la façade, de remplacement des huisseries extérieures, de modification partielle de la toiture, d’isolation des cloisons existantes, et des travaux d’installation électrique, d’alimentation en eau et de plomberie au rez-de-chaussée. Les travaux réalisés pour l’aménagement de l’étage ont consisté en la pose d’un escalier, d’une chape, d’un parquet et d’un plafond, la création de deux fenêtres de toit et d’un puits de lumière ainsi que des cloisons en vue de la création de deux chambres, un WC, une salle d’eau et un dégagement. Au terme des travaux, la surface habitable du bâtiment est passée de 27 à 70 m².

Les propriétaires, considérant ces travaux comme des travaux d’entretien et d’amélioration de locaux existants, en déduisent le montant de leurs revenus au titre des années 2012 à 2014. À l’issue d’un examen de leur situation fiscale personnelle, la déductibilité des dépenses de travaux est remise en cause. Le tribunal administratif de Poitiers puis la cour administrative d’appel de Bordeaux confirment la qualification de travaux de reconstruction et d’agrandissement pour la totalité des travaux et refusent leur déduction, même partielle.

Le Conseil d’État censure les juges du fond. Il convient en effet de déterminer si les travaux réalisés au rez-de-chaussée, qui n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, sont dissociables de ceux entrepris pour la transformation du grenier en surface habitable. Les juges du fond font une inexacte qualification des faits en estimant que l’ensemble des travaux présentait le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement.

À noter : Le Conseil d’État maintient sa position quant à l’appréciation des travaux dissociables. Il a récemment jugé que des travaux de restauration entrepris dans les étages d’un immeuble, déductibles des revenus fonciers, peuvent être dissociés des travaux de transformation d’un local commercial en habitation réalisés au rez-de-chaussée, non déductibles (CE 1-7-2021 no 436551).

Source : CE 3-3-2022 n° 447962

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